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Le DPE est défini par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) en ce qu’il a pour vocation d’informer le propriétaire, l’acquéreur ou le locataire sur la quantité d’énergie utilisée par le bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre.
Sauf exceptions limitativement énumérées par le CCH, la réalisation d’un DPE est obligatoire à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment depuis novembre 2006, lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation depuis le 1er juillet 2007, ainsi que pour les bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007.
Dans le cas d’une vente ou d’une mise en location, le DPE s’intègre, depuis le 1er novembre 2007, dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe l’ensemble des constats ou états qui doivent être annexés à l’avant contrat de vente ou au contrat de location.
Le DPE doit être tenu à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du logement ou du bâtiment.
Le DPE était, avant le 1er janvier 2021, une simple information à destination du locataire ou de l’acheteur d’un bien immobilier.
Depuis le 1er janvier 2021, il est devenu un outil dans la politique de rénovation énergétique de l’Etat.
C’est ainsi que depuis cette date, le DPE est devenu opposable c’est-à-dire que les mentions qu’il contient (exceptées les recommandations) sont susceptibles d’engager la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur ou du propriétaire à l’égard de l’acheteur ou du locataire du bien immobilier.
En clair, en cas de différences notables entre les valeurs figurant sur le DPE et les valeurs réelles constatées par le locataire ou l’acheteur, ces derniers seraient fondés à solliciter auprès du diagnostiqueur et/ou du vendeur ou du propriétaire bailleur l’indemnisation de leur préjudice fondé sur l’inexactitude des informations figurant au DPE.
Lorsque le DPE n’avait qu’une simple valeur informative, le locataire ou l’acheteur qui souhaitait former une demande indemnitaire à l’égard du vendeur ou du propriétaire bailleur ne pouvait solliciter de demande qu’en se fondant sur la perte de chance d’acquérir un autre bien ou d’avoir négocié le bien à la baisse.
De fait, les dommages et intérêts susceptibles d’être alloués étaient aléatoires.
Le fait que le DPE soit désormais opposable signifie pour l’acheteur ou le locataire qu’il serait en droit de réclamer le remboursement des travaux de rénovation énergétique et des frais de surconsommation que l’inexactitude du DPE entraine pour lui, à condition de pouvoir justifier de ces dépenses.
Le DPE est donc un document particulièrement engageant pour le propriétaire vendeur ou bailleur.
Le DPE a une durée de validité qui en principe est de 10 ans (article D134-4-2 du CCH).
Ceci étant, le législateur a prévu des exceptions concernant les DPE établis entre janvier 2013 et décembre 2017 qui sont valables jusqu’en décembre 2022 et les DPE établis entre janvier 2018 et juillet 2021 qui sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Pour tout renseignement complémentaire, contactez votre Avocat Maître Anne-Laure GUERIN ou Maître Solène MORIN, Avocates au Barreau de Montpellier dont le Cabinet se situe à ST GELY DU FESC (34) (près de Prades le Lez, Montferrier sur Lez, Saint Clément de Rivière,Grabels, Castelnau le Lez, Ganges).
La profession de diagnostiqueur immobilier est une profession commerciale dont les tarifs sont libres.
Cela signifie que le propriétaire qui doit faire établir un diagnostic de performance énergétique peut avoir intérêt à comparer les tarifs de deux ou plusieurs diagnostiqueurs avant de choisir le professionnel auquel il aura recours.
Si le propriétaire dispose d’un bien immobilier qui appartient à une copropriété, il peut être de son intérêt de faire établir en amont un DPE collectif, en sollicitant de la copropriété qu’elle mandate un diagnostiqueur immobilier, par inscription de cette proposition à l’ordre du jour en assemblée générale.
En tout état de cause, le diagnostiqueur énergétique chargé par le propriétaire du bien d’établir un DPE est censé demander à ce propriétaire différents documents pour établir un DPE le plus sincère possible.
A noter également que le diagnostiqueur énergétique est contraint par l’arrêté du 31 mars 2021 de transmettre automatiquement les données récoltées dans le cadre de l’établissement du DPE à l’ADEM, aux collectivités territoriales et à l’ANAH.
A défaut de remise de certains documents listés par le CCH (description du bien, diagnostics réalisés antérieurement, attestation de conformité de gaz ou d’électricité réalisée depuis au moins trois ans, factures de consommation d’électricité ou de gaz, entretien annuel de la chaudière, acte d’acquisition du bien indiquant notamment la date de construction, état descriptif et de division en cas de copropriété, descriptif technique du bâtiment), le risque est que le diagnostiqueur sélectionne des critères par défauts et que le DPE obtenu soit mauvais.
Or, un DPE mauvais réduit l’offre des locataires et la possibilité de vendre le bien au meilleur prix.
A noter pour le propriétaire que si l’installation du mode de chauffage du logement est antérieure à 2001, il lui faudra faire réaliser un audit énergétique et non simplement avoir recours à un diagnostic de performance énergétique.
N’hésitez pas à contacter votre Avocat Maître Anne-Laure GUERIN ou Maître Solène MORIN, Avocates au Barreau de Montpellier dont le Cabinet se situe à ST GELY DU FESC (34) (près de Prades le Lez, Montferrier sur Lez, Saint Clément de Rivière,Grabels, Castelnau le Lez, Ganges).
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